二〇二四年第八次党政联席会（2024年9月9日）审议通过
第一章 总则
第一条 为规范清华大学深圳国际研究生院（以下简称学院）公共区域内物业的出租管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定》《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》（深财资〔2023〕72 号）《关于进一步加强高等学校学生食堂工作的意见》（教发〔2011〕7号）等有关法律、法规，特制定本办法。
第二条 物业系指经政府物业主管部门授权学院管理，可出租用于开办食堂、商业经营和商业服务的物业。
第三条 物业场地租金等收入全部交纳到学院账户，按深圳市非税收入收支两条线统一管理。
第二章 管理机构和职责
第四条 学院物业由学院总务办公室（以下简称总务办）实施统一管理，其他单位和个人无权出租。职责如下：
（一）负责规划物业的使用功能、经营范围、经营项目等；
（二）负责公共区域内物业的招租工作；
（三）负责制定物业管理制度，明确岗位职责和工作程序；
（四）负责出租物业的日常管理，规范承租方的经营行为。
第三章 使用功能和经营项目
第五条 物业使用功能的核定：根据校园各功能区域的实际情况，以提供方便、快捷的校园生活条件配套为目标，结合师生生活需求和物业的实际情况，合理规划各类物业的使用功能。
第六条 物业经营项目的核定：按学院统一规划、校园功能区域的环境和具体需求，根据物业的不同使用功能，核定适当的经营项目，确保物业出租不对校园秩序、校园环境及师生生活造成不良影响。
第七条 物业使用功能、物业经营项目的核定，由总务办提出方案，按规定程序报党政联席会审议。
第四章 审批权限及程序
第八条 按照《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》（以下简称《出租管理办法》），物业对外出租方案报主管部门审批同意后即可实施招租。
第九条 审批程序
（一）内部决策
招租方案等招租资料经学院财务办公室、发展规划办公室等相关部门会签，再经学院法律顾问审核，按规定程序先报学院房屋资源管理领导小组审议，再报学院党政联席会审批。
（二）准备申报材料。应当向主管部门提交以下材料，并加盖公章：
1.第一次申报需提交组织机构代码、相关负责人资格证明书、相关负责人身份证、《资产公开招租委托协议》；
2.招租方案；
3.《深圳市本级行政事业单位政府物业出租申报审批表》；
4.物业权属证明；
5.如需优先承租，要提供上一期租赁合同；
6.拟签订的租赁合同；
7.党政联席会会议纪要。
（三）系统申报。根据物业资产权属，由该物业资产所属单位通过财政资产管理信息系统提交物业对外出租申请，在系统内报主管部门、财政部门审批或备案。相关附件材料通过扫描形成电子材料上传到财政资产管理信息系统。
（四）纸质申报。学院向主管部门上报纸质文件。
第五章 租赁及合同管理
第十条 物业的出租原则上采取公开招租的方式引进承租方，本办法所称“公开招租”特指按照《出租管理办法》通过深圳市公共资源交易平台对外出租的交易方式。场地租赁费定价标准按照《出租管理办法》，可以选择以下方式作为公开招租底价的确定依据：
（一）深圳市房屋租赁指导价；
（二）评估方式确定的出租底价;
（三）上一轮合同的场地租赁费价格。
其中，用于经营食堂的物业，根据规定可实行“零租赁”；用于经营商铺的物业，招租底价原则上不能为零（即不收取租金），因特殊情况不能收取租金的，需按规定履行审批手续。
第十一条 对承租方的通用要求：
（一）应是中华人民共和国境内注册的法人或者其他组织或个体工商户。
（二）具有健全的财务会计制度。
（三）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。
（四）无违法犯罪行为、无不良经营记录和债务纠纷。
（五）具有合法经营资格（中华人民共和国工商营业执照）及对应经营类目所需的经营资质。
物业的租赁原则上不得针对承租方设置资格条件，若对应经营类目确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件内容附上学院法律顾问的意见。
第十二条 物业租赁须按深圳市及学院相关规定签订合同。
第十三条 按照《出租管理办法》规定，物业租赁期限一般不得超过5年，特殊情况不超过10年，经市政府批准的重大事项可适当延长租期，但不得违反《中华人民共和国民法典》的规定。租期超过2年的，应在租赁合同中约定每年根据市场实际情况按一定比例调整场地租赁费。
合同到期后，物业依照合同约定收回。如仍需对外出租的，应当提前3个月按照新的出租事项报批。在原出租期限已到，但新的招租工作尚未完成期间内，原合同可继续执行，执行期限最长不得超过3个月，租金按原合同支付。
第六章 收费管理
第十四条 学院按租赁合同约定向承租方收取履约保证金、物业场地租赁费、水电费、滞纳金等费用。
第十五条 承租方在签订租赁合同时，须交纳履约保证金，财务部门收款后应给承租方开具收据。承租方逾期缴纳履约保证金的，学院可延期交付房屋，所造成的损失由承租方承担；承租方不缴纳履约保证金的，学院可单方面解除合同，所造成的损失由承租方承担。租赁期满如承租方无违约行为，凭收据退款，财务部门将保证金以银行转账方式全额无息退回承租方。
（一）履约保证金收取标准如下：
1.承租经营餐饮类商铺原则上按照场地租赁费的5倍收取；
2.承租经营超市、文印、文创及其他类商铺原则上按照场地租赁费3倍收取；
3.根据实际情况需要，经与承租方协商一致，可按不低于以上标准收取。
（二）承租方满足以下全部条件，学院将全额（无息）返还履约保证金：
1.按合同约定缴清场地租赁费、水电费、燃气费、滞纳金等所有费用；
2.合同期满房屋验收合格；
3.遵守国家、广东省、深圳市相关法律法规和规范性文件及学院的相关规章制度；
4.交还履约保证金收据。
（三）出现下列情形之一的，学院可不予返还履约保证金：
1.拖欠场地租赁费、水、电、气等费用达一个月及以上；
2.合同期满租赁房屋验收不合格或逾期退场；
3.擅自变更经营范围及经营项目；
4.擅自转租、分租和变更使用性质；
5.不遵守国家、广东省、深圳市相关法律法规和规范性文件及学院的相关规章制度。
第十六条 承租方全年按照11个月缴纳场地租赁费，每年2月份场地租赁费予以免除。根据实际情况，可提供1-3个月的装修免租期，超时将按正常场地租赁费收取。免场地租赁费装修期按照承租物业面积设定，承租面积100㎡以下（含100㎡），免场地租赁费装修期为1个月；承租面积 100-500㎡（含500㎡），免场地租赁费装修期为2个月；承租面积500㎡以上，免场地租赁费装修期为3个月。如存在租赁合同不生效、无效、被撤销、承租方违约导致合同被提前解除且承租方已实际使用租赁房屋的，承租方应支付免场地租赁费装修期内的占有使用费。
第十七条 承租方应于每月10日前向学院缴纳下月场地租赁费；拖欠场地租赁费的，每天按应缴场地租赁费的3‰交纳滞纳金。如遇学院场地租赁费统一调整，承租方需按调整后标准执行。
第十八条 承租方负责经营过程中产生的水、电、燃气、垃圾清运等相关费用及税费等，价格按省、市相关部门有关规定执行。
在房屋租赁期间，如果发生政府有关部门征收合同未列出项目但与使用该房屋或销售商品有关的费用，均由承租方支付。
第十九条 在经营过程中承租方与外界发生的一切债权、债务、劳动等纠纷均与学院无关。如因承租方纠纷给学院场地造成负面影响或者造成损失的，学院可单方面解除合同并要求承租方承担学院所有损失，承担违约责任。
第二十条 承租方必须通过银行转账方式缴纳场地租赁费、滞纳金等。
第七章 日常管理
第二十一条 总务办代表学院履行物业日常管理职能。
承租方应守法经营，自觉遵守学院有关规章制度，服从和配合相关管理机构的管理和监督，督促员工遵纪守法，经营行为不得影响学院正常的秩序，不得损害师生的合法权益。
第二十二条 物业的移交
（一）物业出租时，总务办应与承租方履行出租房屋的移交手续，对房屋情况进行交接及确认。
（二）合同期满或因其他原因收回出租的物业时，承租方应在7个自然日内退还所承租物业，总务办应对房屋进行验收。
第二十三条 总务办协助、配合主管单位相关职能部门做好出租物业的综合治理、消防安全、卫生防疫、环保卫生等工作，协助组织日常的监督检查。
承租方必须签订消防、治安责任书，承担落实房屋的消防、治安责任。
第二十四条 承租方应按学院要求和合同约定的经营范围、经营项目进行经营，不得改变经营范围和擅自增加经营项目。
第二十五条 承租方不得擅自转租、分租或改变物业的使用性质。
第二十六条 关于装修和改变房屋功能布局
（一）承租方场地改造工程和装修方案须报总务办审核批准后方可施工，施工应按学院施工进场管理相关规定实施，场地改造和装修工程及费用由承租方负责。涉及防火安全的工程变更，须经消防部门书面批准。施工时不得擅自改变和破坏商铺的原有设施设备及主体承重结构。所有隐蔽工程需经总务办及有关部门现场检查确认后再隐蔽，并向总务办提供隐蔽工程图纸备案。承租方如需进行二次装修及安装标识标牌等，必须将装修方案及效果图报总务办书面审核同意后方可施工。退租时学院不对二次装修承担任何经济补偿责任。
（二）装修所涉及工程质量、施工安全、施工垃圾处理等相关事宜由承租方负责，且须遵守学院相关规定。
（三）承租方保证装修符合环保及消防要求，并自行办理消防验收手续及承担消防验收办证费用。
（四）消防验收合格后，总务办组织进行工程验收。验收合格后，承租方应具备深圳市消防部门出具的消防验收报告、相关行业许可证及经营资质等条件（涉及食品安全领域的，应经学院聘请的专业第三方食品安全监管机构检查合格）方可开始营业，并提供全套装修竣工图给总务办留存。
（五）租赁期限届满或合同解除后，承租方不可搬离的装饰装修物无偿归学院所有。
第二十七条 经营场地及附属设施的维修、养护责任
（一）总务办应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。
（二）承租方应合理使用租赁房屋及其附属设施，并不得利用租赁房屋从事违法行为；对承租方正常、合理使用租赁房屋，不得干扰或者妨碍。
（三）承租方在使用租赁物业过程中，如非因承租方过错所致，租赁物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，承租方应及时通知总务办并采取可能行之有效措施防止缺陷的进一步扩大；总务办应在接到承租方通知后3日内进行维修或直接委托承租方代为维修；承租方无法通知总务办或总务办接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，承租方可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，承租方应先行代为维修并及时将有关情况通知总务办。
上述两款规定情形下发生的维修费用(包括承租方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用)由学院承担。承租方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能行之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由承租方自行承担。
因承租方使用不当或不合理使用，导致租赁物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，承租方应负责维修或赔偿并及时告知总务办。
一切非自然因素造成经营场地及配套设施的毁损和故障，承租方应在返还承租物业前将其维修完好，否则学院将扣留承租方的履约保证金作为维修费用。在修理工程结束后，履约保证金有余的，退还承租方；履约保证金不足的，承租方须另行赔偿学院损失。
（六）为确保用电与经营等安全，承租方不准使用明火（除餐饮类商铺），不准私拉乱接电线，不准使用电炉等大功率电器（单个电器功率在1500瓦以上，空调、冰箱除外）；如需使用，须向总务办申报增加用电负荷，待批准及缴交增容费后，方能使用。
（七）总务办只提供经营场地以及水电管线进场，如经营场地需进行加装、改造（含洗手间及化粪池等）、装饰装修等需要施工的，须经总务办批准并按总务办要求加装；未经批准擅自加装的，总务办有权要求承租方停止使用并恢复原状；承租方拒不配合的，学院有权单方解除合同并要求赔偿损失。承租方经营场地内水、电主线及管道，下水道及抽排系统等需自行做好日常维修维护及设备养护检修等，并承担其费用。通往场地外下水道由承租方负责疏通保养。
第八章 违约责任
第二十八条 合同期内，双方不得随意单方终止合同，应按照合同规定，履行相应的权利和义务。因政策、法规调整或不可抗拒的原因（如自然灾害、政府征地或学校扩建需要、撤销、搬迁等）必须终止合同时，总务办须提前30天书面通知承租方，承租方应无条件执行合同终止要求并积极配合总务办做好退场工作，由此造成的损失双方各自承担，学院无息退还承租方的履约保证金。
第二十九条 承租方若因企业破产、资不抵债、经营不善亏损需要提前终止合同时，承租方须提前45天书面通知总务办，经学院书面批准同意后，方可提前终止合同，由此造成的损失由承租方承担，学院无息退还承租方的履约保证金。
第三十条 合同期内，承租方在经营过程中出现下列情况之一者，学院可不予返还履约保证金，并可以要求承租方支付合同场地租赁费总额30%的违约金，违约金不足以弥补总学院损失，承租方还应承担赔偿责任。承租方除承担相应损害赔偿责任或违约责任外，学院有权依据下列情形向承租方提出变更合同条款或解除合同。解除合同通知书一经送达，合同即告终止合同解除后，守约方仍有权按照合同约定的违约责任条款要求违约方承担违约责任。
（一）承租方拖欠场地租赁费达30 天(壹个月)以上的；
（二）承租方拖欠可能导致学院损失的各项费用达履约保证金数额以上的；
（三）承租方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；
（四）承租方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；
（五）承租方违反本办法规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；
（六）未经总务办书面同意及有关部门批准，承租方擅自将租赁房屋进行装修的；
（七）承租方擅自将租赁房屋转租第三人的；
（八）承租方擅自将租赁房屋交由第三人使用或经营；
（九）承租方存在其他重大违约行为的。
第九章 附则
第三十一条 本办法未列入事项及要求、标准等，执行国家、省、市的有关法律法规和规范性文件等相关要求。在执行过程中，如本办法提及的依据文件，上级部门有最新规定的，按最新文件执行。
第三十二条 本办法由总务办负责解释。
第三十三条 本办法自公布之日起实施。
